最近不少人在提前还房贷

继2022年9月29日晚间,金融监管部门决定阶段性调整部分城市首套住房贷款利率下限之后,央行9月30日晚间发布公告称,自2022年10月1日起,下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点,5年以下(含5年)和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。

2021年6月,郭啸北从银行贷了169万元在某一线城市买了房,还款期限是30年,利息为176万元。

一年后,2022年9月26日,郭啸北申请的提前还贷业务通过了。这意味着等到2022年11月,他就要开始提前还房贷了。

这时,郭啸北算了一笔账,若按计划,他在11月提前还贷35万元,则能为自己省下50万元的利息。

办理这项“提前还贷”业务,郭啸北只花了20分钟,不过提前还贷,他要等一个多月。

但郭啸北不算慢了,和他一样申请提前还房贷的人还有很多。他们当中,不少人还在继续等待银行通过审批,有的还在排队预约的路上,在一些城市,预约已经排到了今年12月。

“提前还贷”,并不是新事物,但今年,“提前还贷”的热度越来越高。社交媒体上,越来越多人分享着提前还贷的经验和喜悦,也让围观的人开始心动。

从之前的“排队等贷款发放”,到如今的“排队等提前还贷”,让人好奇的是:他们为什么提前还贷?他们还贷的钱又从哪来?

盐财经找到了“提前还贷”的亲历者,他们当中,有持有3套房的80后企业中层,有刚刚买房或结婚1年的工薪90后,也有新一线城市银行负责个人贷款业务的经理。在他们的经历和见闻里,普通家庭的理财选择有了微妙的变化。

2019年,在厦门工作的杭州80后江盈背着两笔房贷,贷款本金总额超过440万。最高时,她需要付3.3万元的月供。

起初,为了减轻房贷压力,她在2019年就开始提前偿还房贷利率更高、接近6%的那套房子,以节省剩余本金产生的利息,缩小贷款负债的金额数字。

到2021年,这套房只剩下50万元公积金贷款,江盈靠住房公积金就可以覆盖,其余尽数还清。因此,相比原计划,她省了约180万元房贷利息。

剩下的另一套房贷195万元,期限30年,房贷利率接近5%,但1.2万元的月供对她不是压力。原先她并没有打算提前还,为了省下5万元的提前还贷补偿金,她更没有什么提前还款的动力。

尽管有余力提前还贷,但江盈习惯了用这些钱做买房投资、做大额存款、买银行理财产品、炒股、投基金。

过去,这一系列投资组合带来的收益,很容易就跑赢房贷利率——也就是说,理财投资挣的钱比贷款产生的利息更多,同样的100万元积蓄,拿去投资比还房贷更划算、更有利可图。

但在2021年,江盈发现,自己的理财产品收益几乎没有一项能超过6%的利率。

比如,她存在银行的大额存款,原先许诺6%的高额收益,但一年之后,就降到了5%;股票亏了,她觉得自己“没那个能力”;基金也亏了,今年更是亏了27%……

这让江盈意识到,普通人能接触到的投资理财渠道,不足以覆盖她的房贷利率并留有可观收益。

维持接近6%的收益现状,江盈觉得自己已经“绞尽脑汁”;但对另外一些人来说,投资赚来的钱,可能还不够给银行交房贷利息。

“房贷哪怕3个点也好,它是实实在在从你每个月口袋里掏出去的,但是投资的收益,还是要看运气的。”江盈对盐财经总结了自己的心得。

在房企工作的她,自2021年上半年就感受到了风向变化。变化,加速了她的避险情绪——考虑到投资收益下降、对自己收入增长的不确定性,趁着手里有余钱,从去年底开始,江盈分三次提前还清了房贷,省下了122万元的利息。

准备材料时,江盈查了还款计划表,尽管她知道,月供里面利息占比很重,但亲眼看到详细数据,还是觉得很意外。

“3年累计还了47.5万元的房贷本息,居然只有19.5万元是本金,28万元是利息……”江盈告诉盐财经。

曾经,江盈深受这样一种投资观念的影响:房贷是普通人一生中能够用最低成本获得的大额资金,时间一久,利息在通胀面前会变薄、可以忽略不计,所以房贷不必急着还,可以用银行的钱来生钱。

但现在,江盈觉得原先的想法跟不上变化了:“最后你才发现降低负债才是王道。”

今年5月,提前还清房贷的那一刻,江盈体会到了什么叫“无债一身轻”。可以说,提前还贷不仅有利于减轻心理负担、降低债务总量,还有利于人们进行资产结构优化配置和未来的利息支出。

查林东是厦门一家工行支行的个贷业务经理,从去年开始,向他咨询提前还贷业务的客户就有增多的苗头,今年上半年,增长趋势更明显。

“最多的时候,一天接近20个,以前1个月都不一定有1个。”查林东告诉盐财经。

各大银行也察觉到了变化。比如,在今年8月的业绩说明会上,交通银行副行长郭莽披露,7-8月的信贷数据比二季度要弱,其中,提前还款的规模和前期相比,有所增加。

而对查林东来说,他最开始注意到提前还贷客户增多的现象,是从LPR(贷款市场报价利率)下调开始的,这意味着为房贷支付的利息会减少。

截至今年9月,LPR已经年内3降,与此同时,年内个人存款利率也降了2次。

提前还贷的人多了,有客户就发现,办理这项业务时,银行做了新的调整,提前还始有了出乎意料的麻烦和等待。

从去年下半年开始,在长春浦发银行借了房贷的苗睿就提前还了几笔,她发现,提前还贷的要求越来越多,流程越来越繁琐。

头几笔,她去银行网点就能直接还,后来还得提前和个贷经理联系预约,到了现场,要填比原来更多的表格,得等个贷经理确认,“之前一二十分钟就能出来,现在得一两个小时”。

苗睿家的这套房,贷款是用丈夫的名字申请的,原先她可以拿丈夫的身份证去还贷,“现在必须本人去现场”。

江盈庆幸自己早早提前还贷,她的朋友,有的还在排队,即便预约上,也至少是一个月以后的事了。

查林东在厦门工作的支行也有了变化,他告诉盐财经,尽管提前还款一直都需要预约,“以前可能(等个)一两天,现在都得15天以上”。目前,他所在的支行,申请提前还贷的客户已经预约到了今年12月。

2022年8月1日,交通银行针对“提前还贷”发布过一则调整“补偿金”的公告,调整后,标准变了,除非享受优惠减免,收取补偿金将针对所有提前还贷的客户,而非特定年限的客户。

到了今年9月中下旬,有工行、建行用户发现,通过手机银行线上申请提前还贷时,弹出页面提示“后台升级暂时无法受理”,只能通过线下渠道办理。

9月25日,据北京商报,线上提前还贷渠道正在陆续恢复,但也有用户反映,预约后仍需排队一个月才可以进行提前还贷,间隔60天才能重新申请下一次偿还,一年只能还4次。

“提前还款只是银行提前收回本金,少了贷款利息的经营收益及银行贷款指标,但银行也会有相应的应对措施,侧重点转移,此消彼长,影响不会非常大。”但查林东也承认,客户流失降低了他的工资收入。

值得注意的是,提前还贷群体中间,纯粹减轻负债、调整理财规划的,只是其中一个类型。

比如,为刺激楼市,郑州、南京等城市出台政策,“认房不认贷”,只要还清贷款,购房人就能重新获得相当于首套房的购房资格,以最低首付买房;而另一利好政策在于,房贷利率接连下降,也意味着现在贷款买房,利息比往年更少。

此外,在楼市如今的形势下,持有多套房产的投资者有转手套现需求,为此,房主需要提前还贷。

查林东告诉盐财经,为挽留提前结清房贷的客户做最后努力时,他会询问客户后续安排,有相当一部分客户计划以住房抵押的方式办经营贷,以进一步节省贷款利息,因经营贷比降低之后的房贷利率更低——但查林东也提示,这是明令禁止的。

尽管关于“提前还贷”的讨论不少,但从人民银行的统计数字来看,2021年到2022年第二季度,个人住房贷款余额(有待偿还的住房贷款金额)并没有减少,提前还贷的人并不是社会的大多数。

以省房贷利息的方式赚钱,可以说,成了时下微妙的投资理财选择之一。但有能力提前还贷,也让围观者好奇,疫情持续的这两三年,他们怎么攒下钱来提前还贷?

29岁的苗睿是长春一专科院校的青年教师,婚前半年,他和丈夫背上了近60万元的房贷,期限30年,本息共117万元。

原先这对90后小夫妻计划10年内还清房贷,但去年下半年开始,苗睿离开了教培机构,变化的环境加速了他们还款的计划,“最起码5年内肯定会还清的,最理想的情况,就这两年”。

去年11月,她提前还了第一笔5万元本金,剩余本金产生的利息一下子省了16万元,月供也少了,从那之后,她对提前还贷“上了瘾”,总想攒钱继续提前还贷。

苗睿告诉盐财经,结婚15个月,他们已经存下了47万元,其中20万元提前还了贷,省了46万元利息。

对比他们的家庭收支,更能感受到这个家庭存钱罐增长的不易。他们的月工资收入到手大概在1万多元,房贷月供起初是3780元,月开支约3500元。

苗睿说,结婚时,双方父母都给了这对新人10万元礼金,所以47万元积蓄中的27万,才是他们自己细致开源节流存下来的,苗睿觉得,只要多留心、算盘打得精,总会有些“奇奇怪怪的收入”。

苗睿的丈夫在一家车企上班,毕业后入职就拿到了5万元人才补贴;婚前两人用500元买了恋爱保险,领证的时候,她就收到2万元的回报。

同时,苗睿挖掘出了很多网购APP不起眼的优惠福利入口;拒绝奶茶,30元自制的柠檬百香果果汁,够他们喝上一个月;阅卷用的笔,能替换单价0.3元的笔芯,就不单独买一整支2元的笔,就省了80%的钱。

“生活中有很多省小钱的机会,只是大家觉得3块5块没什么用,可不正是一点一点小钱攒起来才成上万的存款吗?”她说,开源和节流并不冲突,应该双管齐下。

苗睿用记账软件记下这个小家每天的收支,她说,这是他们能存下钱来的有力助攻,帮她定期复盘,调整计划。

比如买水果,有一个月苗睿花了1000元,结果大多数都没及时吃就坏了,下个月,她会更合理地管住买水果的钱。

“记了账,我就知道自己每笔钱都花在了哪。”苗睿觉得这很重要,“这都是我俩辛苦赚来的,我必须对我的钱负责。”

她早就有意识地学习理财,钱要分块,单独设立一个她称为“养鹅”的存款账户,对比存款利率,定期存入资金,雷打不动,搭配更灵活的随存随取银行理财,留够比房贷略多的存款……

要知道,曾经苗睿也是“月光族”,但现在她称自己为“抠搜女孩”,别人眼里的“消费降级”,在她看来只是“不会放肆买了”,因为工作和结婚之后,她有要经营打理的小家。

“我不会觉得‘抠搜女孩’是贬义词,这很正常,我甚至还有一点骄傲。”苗睿解释自己的消费观,“有的人觉得买名牌包包的生活最好,我就觉着我自己一年多攒了40多万,这样才是好的。”

苗睿把自己的存钱经验分享在网络上,原先这只是她基于兴趣做的一个记录。但过去1年,关注、咨询她的人越来越多。

她和一位朋友都在小红书上活跃,她分享存钱日记,朋友偏向种草(给别人推荐好货),她对比发现,关注存钱话题的人更多。

就连疫情之前月薪三四万、大手大脚花钱的朋友也找她问省钱的经验。朋友告诉她,因为疫情来了,家人又生了病。

不仅如此,去年,江盈看中了一套房子,甚至付了定金,但下半年,曾经抢占投资先机的江盈,最终决定放弃,选择了提前还清房贷。

今年上半年,江盈就在网上分享了提前还房贷的经历。最初,最高赞是早前发出的一条嘲讽留言,认为她不懂投资和金融,但现在,多得是给她点赞的人。

“无债一身轻的感觉是任何东西都替代不了的。”江盈说,现在她不再害怕突如其来的变化,哪怕某一天自己工作没了,她知道“这房子总是自己的”,它不会因为还不上房贷而被低价拍卖,不会因此被要求追偿债务,“看别人,我都觉得我比他们过得要轻松一些”。

苗睿设立的2022年存款目标是7万元,但到了9月,她和丈夫就已经存了11万。提前超额完成了年度目标,这给了她更多信心,也让她更从容。